전세 보증 보험 비용 – 꼭 알아야 할 핵심 가이드

인사이드인머니 발행일 : 2025-08-26

전세를 살고 있다면, 혹은 들어갈 예정이라면 절대 그냥 넘어가면 안 되는 게 바로 전세 보증 보험이다. 뉴스에서 하루가 멀다 하고 나오는 전세 사기 사건들, 남의 일이 아니다. 특히 수도권에서는 수천만 원에서 수억 원까지 하는 전세 보증금을 지키는 게 필수인데, 그 방법 중 하나가 바로 전세 보증 보험이다.

그런데 문제는 "보험료가 도대체 얼마냐"는 것. 누가 내는지, 얼마나 내는지, 조건에 따라 얼마나 차이가 나는지도 헷갈린다. 이 글에서는 2025년 현재 기준으로 전세 보증 보험 비용에 대해 하나하나 자세히 풀어보겠다.

전세 보증 보험이란 무엇인가?

전세 보증 보험의 정의

전세 보증 보험은 말 그대로 전세 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 해주는 보험이다. 임차인이 전세계약을 체결하고 일정 보험료를 내면, 만약 임대인이 계약 종료 시 보증금을 돌려주지 않거나 전세 사기를 당했을 때 보험회사(보증기관)가 대신 보증금을 지급해준다. 이후 보험사는 임대인에게 구상권을 행사해 돈을 회수하는 구조다.

보험에 가입하면 ‘보증서’가 발급되고, 이는 마치 금융기관의 보증수표처럼 효력을 가진다. 다시 말해, 집주인의 재정 상태와 무관하게 보증금을 보호받을 수 있다.

왜 필요한가? (보증금 보호의 필요성)

전세 제도는 한국에만 있는 특이한 임대 방식인데, 수천만 원에서 많게는 수억 원까지의 보증금을 한 번에 맡겨야 한다. 이 보증금은 사실상 임차인의 전 재산일 수도 있다. 하지만 전세 계약이 종료될 때 집주인이 돈이 없으면, 돌려받지 못하는 불상사가 생길 수 있다. 전세 사기 또한 마찬가지다.

이럴 때 전세 보증 보험이 있다면 **"최소한 보증금은 받을 수 있다"**는 안정감을 줄 수 있다. 특히 집주인의 채무 상황, 근저당 설정 여부, 임대인의 신뢰도 등이 의심스럽다면 필수적으로 가입하는 게 좋다.

전세 보증 보험의 주요 제공 기관

주택도시보증공사(HUG)

HUG는 정부 산하 기관으로, 전세 보증 보험을 가장 많이 취급하는 곳이다. 가격도 합리적이고 신뢰도도 높다. 다만, 최근 들어서는 심사가 까다로워지고 있다는 평이 많다. 예를 들어, 임대인의 채무가 많거나, 주택에 선순위 담보가 있을 경우 보험 가입이 어려울 수 있다.

SGI서울보증

민간 보험사로, 비교적 심사 기준이 유연하다는 장점이 있다. 다만, 보험료는 HUG보다 다소 높은 편이다. 고가 전세 주택이나 다가구주택 등에 대한 보장 범위가 넓어, HUG에서 거절될 경우 대안으로 많이 선택된다.

한국주택금융공사(HF)

HF는 주로 청년 전세자금 대출과 연계된 보증보험을 다룬다. 보증료는 가장 저렴한 편이지만, 조건이 꽤 까다롭다. 보통 일정한 소득 기준과 자산 기준을 충족해야 한다.

전세 보증 보험 비용은 어떻게 결정되는가?

보증금 규모와 보험료 비례

전세 보증 보험의 비용은 기본적으로 보증금 규모에 따라 정해진다. 보통 보증금의 0.1%~0.3% 수준에서 형성된다. 예를 들어 1억 원짜리 전세 보증금이라면 연간 보험료는 약 10만 원에서 30만 원 사이다. 물론 이는 가입 기관, 주택 조건 등에 따라 달라진다.

일반적으로 보증금이 클수록 보험료는 비례해서 올라간다. 하지만 3억 원 이상부터는 요율이 낮아지는 구간도 있으니, 고가 전세 계약이라면 여러 기관의 보험료를 비교해보는 것이 좋다.

보장 기간의 영향

보험 가입 기간에 따라서도 비용이 달라진다. 보통 1년 단위로 가입하게 되며, 2년 계약 시에는 전체 기간을 기준으로 요율이 계산된다. 예를 들어 2년치 전세 계약이면, 2년 보장 기준으로 보증료를 한 번에 내야 한다.

중도 해지 시 일부 환불이 가능하지만, 보장 기간이 길수록 총 보험료가 더 많아진다. 따라서 계약 기간에 따라 미리 보험료 계산기를 이용해 보는 것이 좋다.

주택 유형 및 지역별 차이

다세대 주택, 오피스텔, 아파트 등 주택의 유형에 따라 보험료에 차이가 난다. 특히 다가구 주택은 리스크가 높다고 판단되어 보험료가 더 높게 책정되는 경우가 많다.

또한, 서울, 경기, 인천 등 수도권과 지방 도시 간의 보험료 차이도 존재한다. 이는 부동산 시장의 안정성, 회수 가능성 등을 고려한 결과다. 예를 들어 서울의 신축 아파트는 보험료가 낮고, 지방의 오래된 다가구 주택은 보험료가 높은 경우가 많다.

2025년 기준 전세 보증 보험 비용 실례

수도권 평균 비용

2025년 현재, 수도권의 전세 보증 보험 평균 비용은 보증금 규모와 주택 형태에 따라 다양하지만, 대체로 1억 원당 12만 원에서 25만 원 사이에 형성되고 있다. HUG의 경우 상대적으로 저렴한 편이며, SGI서울보증은 평균적으로 약간 더 높다. 예를 들어, 서울 강남권의 신축 오피스텔에 3억 원 전세 계약을 체결할 경우, 보험료는 약 35만~60만 원 수준이다.

이는 주택의 안정성, 임대인의 재정 상태, 주변 시세 변동성 등 여러 요소를 반영한 결과다. 또 하나의 예로, 경기도 분당구의 아파트 전세(2억 원 기준)의 경우 HUG는 약 30만 원대, SGI는 40만 원대 후반이 일반적이다.

지방 도시 평균 비용

지방 도시, 특히 대구, 광주, 창원, 청주 등 중소 도시에서는 수도권보다 전세 보증 보험 비용이 더 저렴하거나, 반대로 더 비싼 경우도 있다. 그 차이는 해당 지역의 부동산 시장 안정성에 따라 결정된다.

예를 들어, **부산 해운대구의 아파트 전세(2억 원 기준)**는 HUG를 통해 가입 시 약 28만 원 전후, SGI는 약 36만 원 수준이다. 그러나 지방 외곽의 다가구 주택이나 노후 빌라의 경우, 보증 리스크가 높아지므로 보험료는 서울보다 더 높게 책정되기도 한다.

고가 전세 주택의 비용 변화

5억 원 이상의 고가 전세 주택의 경우, 보증 보험료는 비례적으로 올라가지만 요율은 다소 낮아지는 구조를 갖는다. 예를 들어, 6억 원짜리 아파트 전세 계약이라면 보험료는 연간 60만~110만 원 사이가 될 수 있다.

하지만 이 구간에서는 보험사 간의 요율 차이가 크게 작용하므로, 반드시 3개 기관(HUG, SGI, HF)을 비교하고 가입하는 것이 바람직하다. 특히 고가 전세는 대출과 연계된 보증보험 상품을 활용하면 비용을 줄일 수 있다.

전세 보증 보험 가입 절차

서류 준비 및 신청 과정

보험 가입을 위해선 먼저 몇 가지 기본 서류를 준비해야 한다. 일반적으로 요구되는 서류는 다음과 같다:

전세계약서 사본
등기부등본
임대인의 신분증 사본
주민등록등본 (임차인)
건축물대장 (다가구일 경우)
보증금 이체 내역

HUG나 SGI의 공식 홈페이지 또는 제휴 은행을 통해 신청이 가능하며, 요즘은 모바일 앱을 통한 간편 가입 서비스도 제공되고 있다. 신청서를 제출하면, 보통 3~5일 이내 심사 및 보증 승인 여부가 결정된다.

심사 기준과 통과 조건

보험기관은 심사 시 다음과 같은 요소를 면밀히 검토한다:

임대인의 채무 상황 (근저당 설정 여부)
보증금의 선순위 여부
주택의 실거주 가능성
계약서의 진위 여부
건물의 노후도 및 지역 특성

특히, 선순위 근저당과 보증금 초과 설정 문제는 자주 거절 사유가 된다. 따라서 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 하며, 필요한 경우 보증 기관에 사전 문의를 하는 것이 좋다.

계약서 작성 및 보험료 납부

심사가 통과되면 보험 계약서를 작성하게 되며, 계약서에는 보증 범위, 보장 기간, 보험료 금액 등이 명시된다. 이후 보험료를 일시불로 납부하고, 보증서가 발급된다. 이 보증서는 임대차 계약의 필수 부속 문서로 간주되며, 임대인과 임차인 모두에게 제공된다.

보험료는 신용카드, 계좌이체, 무통장입금 등 다양한 방식으로 납부 가능하며, 일부 제휴 카드사 사용 시 할인 혜택을 받을 수도 있다.

전세 보증 보험의 장단점

장점 – 보증금 안정성 확보

가장 큰 장점은 임차인의 전세 보증금을 안정적으로 보호받을 수 있다는 점이다. 임대인이 갑자기 파산하거나, 주택이 경매에 넘어가더라도 보험사가 대신 보증금을 돌려주므로, 경제적 안전망으로 작용한다.

또한, 보증보험에 가입된 전세는 신뢰성이 높아 은행에서도 대출 심사 시 우대 조건을 제공하는 경우가 많다. 보증서 발급 사실이 전세 계약서에 첨부되면, 계약 자체의 법적 안정성도 높아진다.

단점 – 비용 부담과 조건 제한

문제는 바로 비용이다. 특히 단기 거주 예정자나 보증금이 낮은 임차인에게는 보험료가 상대적으로 부담스러울 수 있다. 또한, 심사 과정에서 보증기관의 기준을 충족하지 못해 가입 거절되는 사례도 많다.

특히 다가구 주택이나 불법 건축물에 거주 중이라면 보증보험 가입 자체가 불가능한 경우도 있다. 이 경우, 임차인은 별도의 방어 전략(확정일자, 전입신고 등)을 세워야 한다.

임차인과 임대인, 누가 비용을 부담하나?

관행과 실제 사례

법적으로 전세 보증 보험료는 임차인이 부담하는 것이 일반적이다. 하지만 최근 전세 사기 우려가 커지면서, 일부 임대인은 임대인 부담 또는 절반 부담을 제안하기도 한다.

예를 들어, 수도권 신축 오피스텔 임대 시장에서는 보증보험 가입을 임대인이 조건으로 요구하고, 비용까지 전액 부담하는 경우가 늘고 있다. 이는 임차인의 신뢰도를 높이고 계약을 성사시키기 위한 전략이다.

협의에 따른 분담 가능성

결론적으로, 전세 보증 보험료는 임대차 당사자 간의 협의에 따라 조정 가능하다. 계약 체결 전에 “보험료를 누가 부담할 것인지”를 명확히 정해두고, 계약서에 명시하는 것이 중요하다.

최근에는 **“임차인이 먼저 보험에 가입한 뒤 임대인에게 절반을 청구”**하는 방식으로 분담하는 사례도 늘고 있다. 이처럼 비용 부담은 유연하게 협상할 수 있으므로, 무조건 본인이 전액을 부담할 필요는 없다.

전세 사기 예방을 위한 보험 활용법

위험 신호 파악 방법

전세 사기를 예방하려면 보험 가입 이전에 위험 신호를 먼저 포착하는 게 핵심이다. 대표적인 사기 신호는 다음과 같다:

시세보다 현저히 낮은 전세가
계약 직전까지 등기부등본 확인을 미루는 집주인
등기부에 다수의 근저당, 가압류, 임차권 설정
대리인을 통한 계약 유도
"당장 계약해야 한다"며 조급하게 계약을 유도

이런 요소가 하나라도 해당되면 즉시 계약을 재고해야 하며, 전문가나 법무사의 검토를 받는 것이 안전하다. 특히 수도권 다세대주택, 신축 빌라의 경우 허위 매물과 기획 사기가 많아 더욱 주의가 필요하다.

보험 가입이 사기 예방에 미치는 영향

전세 보증 보험은 단순히 돈을 돌려받기 위한 수단을 넘어서, 사기 여부를 판단할 수 있는 필터 역할을 한다. 보증기관의 심사는 매우 철저하기 때문에, 보험 가입 자체가 어려운 주택은 애초에 리스크가 높다고 볼 수 있다.

즉, 보증 보험 가입 여부만으로도 해당 주택의 안전성을 어느 정도 가늠할 수 있으며, 임대인이 이를 거부하거나 보험 가입을 꺼릴 경우에는 그 자체가 사기 가능성의 경고 신호일 수 있다.

따라서 계약 전, 반드시 **“이 집은 보증보험 가입이 가능한가요?”**라고 질문해보고, 가입이 가능하다는 확답이 없으면 계약을 피하는 것이 최선의 사기 예방책이다.

전세 보증 보험 없이도 보증금을 지키는 방법

확정일자와 전입신고

보험에 가입하지 않더라도, 기본적인 권리 보호 수단으로는 확정일자와 전입신고가 있다. 이 두 가지를 함께 갖추면, 해당 임차인은 보증금에 대해 일정한 우선변제권을 갖게 된다.

확정일자는 관할 주민센터나 인터넷으로 받을 수 있고,
전입신고는 주민등록 이전을 말한다.

이 두 조치를 취하면, 주택이 경매나 공매에 넘어가더라도 일정 조건하에 보증금 일부 또는 전액을 돌려받을 수 있는 법적 권리가 생긴다.

선순위 채권 조사법

임대차 계약 전에는 반드시 등기부등본 열람을 통해 선순위 채권 여부를 확인해야 한다. 확인할 주요 사항은 다음과 같다:

근저당 설정 여부 (특히 금융기관 채권)
다른 임차인의 전입일 및 확정일자
가압류, 경매 개시 여부

특히 자신의 보증금보다 선순위 채권이 많다면, 보증금 회수가 불가능할 수 있으므로 계약을 피해야 한다. 이 과정을 스스로 하기 어렵다면, 부동산 전문가나 법무사에게 의뢰하여 ‘전세 계약 위험도 진단’을 받는 것도 좋은 방법이다.

자주 묻는 질문 (FAQ)와 전문가 팁

보험료 환불 가능성

보험 가입 후 계약이 변경되거나 중도 해지되는 경우, 일정 금액의 환불이 가능하다. 일반적으로는 보장 개시 전 100% 환불, 개시 후에는 잔여 기간에 따라 일부 환불이 된다. 다만, 보증사별로 환불 조건이 다르므로, 계약 시 반드시 환불 정책을 확인해야 한다.

보험 만기 시 처리 절차

보험 만기 후에는 별도의 갱신 절차나 연장 신청을 하지 않으면 자동 종료된다. 계약이 계속될 경우, 새로운 전세계약서에 따라 다시 가입해야 하며, 이때 보증기관의 심사를 다시 받아야 한다. 보험 연장을 원하는 경우, 만기 1개월 전부터 준비하는 것이 안전하다.

보험 가입이 거절될 경우 대처 방법

심사에서 탈락했거나 보증기관에서 거절된 경우, 다음과 같은 방법을 고려할 수 있다:

다른 기관(SGI, HF 등)으로 전환 시도
전세금 일부 조정
계약 자체를 재검토

특히 HUG에서 거절되었더라도, SGI서울보증은 심사 기준이 유연하여 보험 가입이 가능한 경우가 많다. 그러나 근본적으로 주택 자체가 문제라면, 전세 계약 자체를 피하는 것이 가장 안전하다.

결론: 전세 보증 보험, 비용보다 안전이 먼저다

전세 보증 보험은 단순한 금융상품이 아니다. 이는 임차인의 생계와 직결된 중요한 보호 장치이며, 전 재산이나 다름없는 보증금을 지키기 위한 최소한의 수단이다. 비용이 다소 들더라도, 수천만 원에서 수억 원의 재산을 보호하는 데 비하면 그 가치는 비교할 수 없을 만큼 크다.

2025년 현재, 전세 보증 보험은 더 이상 선택이 아닌 필수다. 특히, 전세 사기와 깡통전세가 만연한 요즘 같은 시기에는, 보험이 곧 생명줄이다. 계약 전에 반드시 보증기관을 통해 가입 가능 여부를 확인하고, 보장 조건과 비용을 꼼꼼히 비교해야 한다. 그리고 가능한 한 임대인과 협의하여 비용 분담까지 협상할 수 있다면 더욱 좋다.

자주 묻는 질문 (FAQs)

Q1. 전세 보증 보험은 꼭 들어야 하나요?
A1. 의무는 아니지만, 보증금 보호를 위해 사실상 필수입니다. 특히 고위험 주택일수록 더 필요합니다.

Q2. 보증 보험에 가입하지 못하는 집은 위험한가요?
A2. 네. 보험기관에서 거절한다는 건, 그만큼 리스크가 높다는 뜻입니다.

Q3. 보험료가 너무 비싼데 대출로도 납부 가능한가요?
A3. 일부 제휴 은행에서는 전세자금 대출에 보험료를 포함해 지원하는 상품도 있습니다.

Q4. 보험 만기 전에 이사를 가면 어떻게 되나요?
A4. 이사 시 중도 해지가 가능하며, 잔여 기간에 따라 보험료 환불을 받을 수 있습니다.

Q5. 계약 후 보험 가입이 거절되면 계약 파기 가능한가요?
A5. 일반적으로 계약 파기의 사유가 되지 않으므로, 계약 전에 미리 가입 가능 여부를 확인하는 게 중요합니다.